duminică, 10 decembrie 2017

Pas cu pas... acum 250 de ani

Citesc o carte interesanta, poate cea mai complexa si completa monografie a Banatului istoric, o lucrare cu 15 autori romani, maghiari si sarbi aparuta recent prin grija profesorului Victor Neumann. O citesc cu pasiune si m-am bucurat cand am gasit in ea referiri tehnice foarte detaliate privind reglarea chestiunilor imobiliare in regiune acum mai bine de doua secole si jumatate.

Citez din capitolul “Administratie, colonizari si culturi pe vremea comitatelor” :

Vanzarea pamanturilor trezoreriei a fost ultima mare actiune a colonizarii. Atunci s-au format relatiile de proprietate, care au continuat pana in anul 1918. Casa de Habsburg era interesata de vanzarea pamanturilor, fiind obligata sa mareasca veniturile statului. Vanzarea minelor si a localitatilor de pe malul Muresului nu a fost planificata. Nu au fost vandute pamanturile cultivate cu orez, de exemplu cele de la Omor, Opatica, Gataia si Sfantu Gheorghe. Din cauza apropierii, Vinga nu a fost separata de orasul Timisoara, asimilata fiind aceluiasi statut de oras liber regesc pe care capitala regionala il dobandise. Districtele Chichinda Mare si Becicherecul Mare nu au vandut terenuri pentru noua nobilime, prevazand transformarea ulterioara a districtelor si ridicarea oraselor la statutul de orase libere regesti… Maria Theresia a avut in vedere posibilele revendicari de proprietate in temeiul dreptului istoric, respectiv in temeiul legilor ce fusesera valabile in evul mediu. In acest fel unii ar fi putut invoca o continuitate a drepturilor de proprietate….Proiectele Imparatului Iosif al II-leaurmareau, in primul rand, dezvoltarea agriculturii si a industriei libere.

La 1 august 1781 s-a organizat cea dintai licitatie pentru vanzarea pamantului, desfasurata la Viena si la Timisoara. Domeniile puse in vanzare la Viena au fost Sannicolau Mare, Periam, Sanad, Novi-Knezevac, Coka, etc. Domeniile puse in vanzare la Timisoara au fost Cheches, Sinersig, Hodos, Brestovat, Petrovaselo, etc. Prin licitatia desfasurata la Timisoara, Adam Trejcsik a cumparat localitatea Nadas, cu suma de 31.000 Ft, Jozsek Scolonics a cumparat localitatea Hodos, cu 33.000 Ft., Karoly Rajkovics a cumparat localitatea Cheches, cu 17.500 Ft, Kereszturi a cumparat localitatea Sinersig cu 33.000 Ft.

Cea de a doua licitatie de la Timisoara a avut loc in data de 15 septembrie 1781, cand s-au facut urmatoarele tranzactii: Ege Koszegi a cumparat Remetea Mare, cu 94.000 Ft., Istvan Kyriak a cumparat Mosnita Mare, cu 94.000 Ft., Bazil Damjanovics a cumparat Zadareni, cu 59.000 Ft., Sandor Mihai din Bratislava a cumparat Giarmata, cu 90.000 Ft. Cea de a treia licitatie de la Timisoara a avut loc in 10 aprilie 1782, ocazie cu care au fost cumparate proprietati mai mici cu sume mai mici, ca de exemplu: Istvan Balas, subprefect al comitatului Timis, a cumparat domeniul Altringen, Ferencs Szabo, magistrat al comitatului Timis, a cumparat domeniul Sintar, cu suma de 82.000 Ft., Gyorgy Konszky, secretarul baronului Orczy, a cumparat domeniul Vizma, cu suma de 23.950 Ft.

As face doar cateva scurte observatii la textele de mai sus. Actiunea autoritatilor imperiale austriece era o actiune care urmarea cresterea veniturilor trezoreriei, dar nu prin sporirea taxelor percepute ci prin vanzarea unor bunuri imobiliare aflate in proprietatea statului. Apoi, vanzarea preconizata urma sa tina cont de dezvoltarea urbana ulterioara, prognoza dezvoltarile urbane ale regiunii si interesele strategice ale statului avand in acelasi timp grija sa nu distruga ceea ce exista deja bine facut, cum ar fi plantatiile de orez. Vanzarea terenurilor se facea cu grija fata de posibilele revendicari imobiliare, dreptul de proprietate privata fiind sacrosant iar securitatea circuitului civil extrem de importanta. Si, nu in cele din urma observ ca “politicienii” momentului erau intre achizitorii de terenuri, dar asa… mai pe la coada, multumindu-se cu domeniile mai marunte.

Una peste alta… pare a fi un plan, nu!? Si cand ma gandesc ca ne despart peste 250 de ani.

articolul original poate fi citit pe www.fraudaimobiliara.ro

duminică, 3 august 2014

E mica frate, e mica… abia ti se vede

Statisticile spun ca e mica si ca se va micsora in continuare… despre piata imobiliara vorbim. Luna februarie 2012 a inregistrat cel mai mic numar de oferte din ultimii 5 ani, pentru aceeasi perioada a anului.

Lipsa de lichiditati (mai exista doar cativa saci cu bani pe la un zgarcit sau altul), blocarea completa a creditarii (bancile subventionate de guverne neghioabe zeci de ani nu prea suporta economia de criza), neincrederea in piata (cu o populatie panicata de mass-media de duzina), incertitudinea locala (nationala a se intelege, datorita alegerilor penibil de neeconomice ce se apropie, pentru a se intelege si mai bine), incertitudinea globala (prabusirea europeana, mai concret, prinsa intre interesele de lobby ale marilor banci si necesitatile electorale de natura sociala), toate astea prelungesc agonia unei piete cladita dintr-un inceput prost.

Pe aici, local, micro… nu prea avem ce face… asteptam.

Cea de-a doua luna a anului 2012 vine cu un record negativ pe piata imobiliara: cel mai mic numar de oferte inregistrat pentru aceasta perioada in ultimii 5 ani.

De altfel, exceptând luna decembrie când, pe fondul Sarbatorilor si al concediilor, numarul de oferte este an de an unul redus, in februarie 2012 s-a atins minimul absolut din 2007 incoace.

In aceste conditii, preturile medii solicitate de proprietari in februarie nu au inregistrat modificari semnificative.

(textul original pe www.fraudaimobiliara.ro)

Uff...Mihail Eminovici

Cititi si va minunati… din toate punctele de vedere : (

Luni, 26 noiembrie, un grup de oameni, printre care si fosti colaboratori ai Serviciului de Informatii si Securitate (SIS), au protestat in fata sediului Guvernului. Manifestantii cer autoritatilor sa se implice si sa faca dreptate in cazul programului ”Casa ta” al companiei II ”Tomaili Argo”. Oamenii spun ca desi au achitat mai multe transe pentru locuinte, in total, peste 27 mil. lei, constructia blocurilor a fost stopata pe 15 mai curent.
……………………………………
Amintim ca alegerea firmei de constructie pentru constructia blocurilor locative din sectorul Botanica din Capitala, str. Grenoble, a fost la discretia fostului director SIS, Artur Resetnicov, fara ca acesta sa anunte un tender si aceasta, in pofida faptului ca in joc era un hectar de teren cu destinatie publica din proprietatea SIS. Fostii colegi ai lui Resetnicov declara ca acesta ar fi beneficiat de un bonus consistent pentru a favoriza firma care, ulterior, urma sa construiasca blocurile. Angajatii SIS sustin ca ex-directorul institutiei ar fi incasat 450 mii euro, bani care i-a permis sa-si construiasca o casa pe str. Drumul Viilor 22, unde s-ar fi mutat cu traiul impreuna cu familia, scrie Jurnal de Chisinau. Un alt fapt care i-a revoltat si mai mult pe investitori este ca la initiativa fostei conduceri, contractul incheiat in toamna anului 2008 de SIS cu firma II ”Tomaili Argo”, al carei conducator si fondator este Ivan Tomaili, a fost secretizat.
…………………………………

Frauda imobiliara din cadrul programului ”Casa ta” nu este singurul caz in care cetatenii au fost trasi pe sfoara. Potrivit Publika.md, alte doua blocuri de pe strada Cuza Voda si trei de pe strada Sarmisegetuza, din Capitala, urmau sa fie date in exploatare inca acum trei ani. Firma ”Nour Co.” SRL, care construia blocurile locative, a incasat banii de la cumparatori, a ridicat imobilele si aici si-a incheiat activitatea. Directorul firmei, Tudor Butuc, a disparut cu tot cu bani, iar acum este anuntat in urmarire generala.
………………………………..
In 2010, firma a intrat in proces de insolvabilitate. “Casa de pe Cuza Voda a fost construita fara proiect, practic fara autorizatie. El vindea cu 735 de euro, mie mi-o vindea cu 650 de euro, cuiva ii vindea cu 550 de euro. Avem cazuri când fostul proprietar a vândut de doua ori apartamentul”, a declarat pentru Publika, Dumitru Chicu, administratorul insolvabilitatii.

(textul original pe www.fraudaimobiliara.ro

Geopolitica si imobiliarele

Piata imobiliara poate fi influentata determinant de diverse evenimente, dintre cele mai atipice, un analist imobiliar trebuind sa tina cont de acestea. Marile mutatii politice au determinat mai totdeauna astfel de influente asupra pietii imobiliare, unele mai subtile, altele radicale.

Revolutia castrista din Cuba, din anii ’60 a dus la prabusirea pretului imobilelor de vacanta din Havana, hotelurile, cazinourile si restaurantele de pe coasta dupa cum si proprietatile imobiliare rurale detinute in mare parte de companiile United Fruit si Industrial Alcohol si-au diminuat valoarea de piata de 10 ori, in mai bine de cateva luni.

Peste doua decenii, temandu-se de nationalizarea ce parea iminenta dupa alipirea la China, zeci de mii de proprietari de apartamente din Hong Kong si-au sos la vanzare imobilele, determinand o scadere dramatica a preturilor. Cei care au avut inspiratia sau rabdarea de a astepta, s-au dovedit niste norocosi mai degraba decat speculanti bine informati.

Dar schimbari de amploarea celor despre care vorbesc pot avea si efectul invers al consolidarii valorii de piata pentru imobilele pozitionate strategic in astfel de momente. Astfel, dupa ce Iugoslavia s-a destramat intr-un sir de conflicte sangeroase, orase cum ar fi Neum si Kopaonik au crescut in insemnatatea turistico-geografica pentru natiunile lor. Turistii sarbi au abandonat vechile resorturi ale Sloveniei in favoarea proaspetei statiuni Kopaonik iar instaritii noii Bosnia-Hercegovina construiesc resedinte valoroase in unicul port maritim al tarii, Neum.

Despre cum au influentat si influenteaza in continuare modificarile geopolitice piata imobiliara din Romania ma gandesc sa scriu intr-un alt post.

(textul original pe www.fraudaimobiliara.ro)

Speculantii de langa cimitir

In cele de mai jos redau un articol despre speculatiile imobiliare ale momentului. Este reteta baietilor destepti ai crizei, dar destepti in adevaratul sens al cuvantului. Se numeste cinism desavarsit si o buna cunoastere a mecanismelor pietei locale, a aspectelor legislative si fiscale care stau in spatele existentei si mortii unei firme. Trist dar corect, dupa teoria keynesiana a economiei de piata.

Centrul comercial City Mall, rascumparat in toamna anului trecut de omul de afaceri grec Ioannis Papalekas pentru 17,3 mil. euro, intra intr-o etapa de renovare care va fi incheiata la vara.
Dupa ce in mai 2008, pe varful „bulei“ imobiliare, Ioannis Papalekas a reusit sa vanda complexul UpGround din Pipera pentru 340 mil. euro catre Deutsche Bank, incasand personal peste 170 mil. euro, anul trecut a rascumparat City Mall pentru 17,3 mil. euro, dupa ce in 2006 il vanduse cu 103,5 mil. euro.
Istoria City Mall, complex comercial intrat in faliment in noiembrie 2010, este foarte zbuciumata. Dezvoltatorul proiectului l-a vandut in 2004 pentru 25 mil. euro companiei Jaguar Development, controlata de investitori greci si israelieni.
Un an mai tarziu, mall-ul avea un nou proprietar, firma Victoria Holding – controlata de Ioannis Papalekas, care platise 46 mil. euro. In 2006, Papalekas dadea prima sa „lovitura“ pe piata imobiliara. Valoarea proiectului crescuse substantial si a reusit sa il vanda mult mai scump, adica la 103,5 mil. euro, fondului australian APN European Retail. Cinci ani mai tarziu grecul a revenit la carma proiectului, de aceasta data doar pentru 17,3 mil. euro.
Centrul comercial City Mall, amplasat langa cimitirul Bellu din Capitala, a intrat in faliment in noiembrie 2010, din cauza unor datorii care se ridica la 76 mil. euro. Cei mai mari creditori ai proiectului sunt UniCredit, cu o expunere de 36,7 mil. euro, si Bancpost, cu 5,15 mil. euro.
Mall-ul are o suprafata construita de 31.000 mp, din care 14.348 mp inchiriabili, desfasurata pe un teren de 7.774 mp. Alaturat imobilului este si o parcare cu 880 de locuri, care are o suprafata desfasurata de 31.000 mp, din care 3.497 mp este zona comerciala.
(textul original pe www.fraudaimobiliara.ro

miercuri, 25 decembrie 2013

Brandul de tara (2)

Daca vrei sa ai reputatie, nu te poti asocia cu parteneri care nu au si nici nu sunt interesati in a-si construi o reputatie. In acest sens, merita sa ne uitam o clipa cu cine lucreaza statul roman: Spedition UMB S.R.L., Romstrade S.R.L., Confort S.A., Pa&Co International S.R.L., Tel Drum S.R.L., Vega’93 S.R.L., Euro Construct Trading ’98 S.R.L. Onorabile cum le prezumam a fi, cred ca pot sa risc totusi afirmatia ca nu prea ati auzit de ele –sau, oricum, nu ati auzit lucruri de bine. Daca ar publica un loc de munca, probabil ca nu ar fi prima prioritate sa va trimiteti Cv-ul. De altfel, numele generice sunt parca alese special pentru a se pierde in peisaj, pentru a nu atrage atentia cu nimic. Nu acelasi lucru se poate spune despre afacerile acestor firme – vorbim de venituri de sute de milioane de Euro, cu profituri de zeci de milioane de Euro – aproape in totalitate obtinute de la statul roman.

Vi se pare ciudat ca nu au branduri? Cum se poate asta? In topul primelor 100 de companii care fac afaceri cu statul roman (Top Ziarul Financiar 2009) observam ca mai bine de 70% sunt companii de care nu a auzit nimeni niciodata, ba chiar se straduiesc sa nu auda nimeni, niciodata de ele. Daca acestea ar avea branduri insa, nu-i asa ca ne-ar atrage atentia asupra lor, s-ar incarca cu o responsabilitate mult mai mare si atunci, poate, am avea, in sfarsit, sosele care nu se strica in 6 luni?

Intrebarea si mai neplacuta insa este: daca ele nu au brand, cum ar putea statul roman sa aiba reputatie? Daca statul roman lucreaza cu astfel de colaboratori, cum este el perceput? As face o recomandare statului roman, daca o sa vrea vreodata sa fie un manager respectat (strict cu referire la branding): un partener cu brand reputat transfera intotdeauna credibilitate unui proiect si, in acelasi timp, reduce riscul unui rezultat prost. Niciodata un partener reputat nu va face ceva care sa-i altereze propria reputatie, fiindca tocmai aceasta imagine este certitudinea viitorului sau.

Astfel ca toate “selectiile” acestea din achizitiile publice facute eminamente pe baza “pretului cel mai mic” nu pot da efecte spectaculoase: cei care au reputatie si au acumulat experienta nu pot oferi cel mai mic pret, din acelasi motiv pentru care un Mercedes nu costa cat un Trabant.

Incepeti sa selectati parteneri si prin reputatie, nu numai prin pretul cel mai mic! In fapt, pretul cel mai mic este o premisa a coruptiei si modul prin care sunt dati la o parte jucatorii importanti, cei cu brand, cei cu reputatie, cei care nu ar accepta niciodata sa dea mita si nici sa lucreze un proiect dubios, plin de riscuri sau un proiect de mantuiala, care “trebuie facut”. Trebuie ales pretul cel mai mic dintre participantii cei mai reputati, asta e cu totul si cu totul altceva: suntem prea saraci si prea amarati ca sa ne putem permite proiecte de calitate indoielnica.

Si mai am aici si teoria mea, personala, a dublului standard: cum poate un manager (cititi guvernant) al acestei tari sa functioneze dupa doua standarde de calitate si aspiratie? Cand vine vorba despre persoana sa – sa selecteze cele mai scumpe, aspirationale si reputate branduri (de la  Hermès la Ferrari, de la licee elvetiene la Spitalul Charité din Berlin, de la Rolex la Mandarin Oriental Hotel etc.), iar cand vine vorba despre tara in care traieste si pe care trebuie sa o conduca spre o viata mai buna a celor care i-au dat voturile, sa aleaga doar second hand, falsuri si facaturi? Aplica el/ea vreodata criteriul “pretul cel mai mic” cand isi cumpara posete sau autoturisme? Ce fel de om este acesta? Ce fel de manager este acesta? Va las sa raspundeti si va invit sa o faceti fara emotie, ci mai bine sec, rational. O sa va doara mai putin.

Pentru conformitate, aceasta excelenta abordare apartine Anetei Bogdan, Branding pe frontul de Est, pag. 89. Asta pentru ca sa nu ne acuze de plagiat vreun grup de securisti cocotati pe un deal, cum se obisnuieste prin zilele astea.

(textul original pe www.fraudaimobiliara.ro)

Zeitgeist local

Sunt zilele promisiunilor din care multe vor ramane desarte inainte de a fi spuse. “Cadindatii” se plimba in costume sobre printre strazile pline de gropi si ne vorbesc despre potentialul turistic imens al orasului si, oprindu-se pe sub vreun stalp incarcat pana la refuz cu cabluri si fire neizolate, vor povesti despre infrastructura occidentala pe care vor sa o creeze.

Scena se repeta simptomatic la patru ani de mai bine de 20 nu gresesc, 70 de ani… se poate sa gresesc. Si in tot timpul asta gaurile din asfalt se largesc, cladirile de patrimoniu din centrul istoric se pravalesc in ruina, Timisoara geme. Din cand in cand un “cadindat” zbiara despre palatele tiganesti ridicate sub ochiul inchis al primariei pe Loga iar un altul taie pompos panglica unui imobil de birouri din sticla neagra aruncat intre doua cladiri de 200 de ani fiecare.

Lista oficiala a monumentelor istorice cuprinde la “Fortificatiile cetatii Timisoara” doar zidul de 2 pe 2 din Parcul Botanic in timp ce barurile cu figuri si cluburile de noapte ocupa in Bastionul Terezia amplasamente definite in hartii ca “muzeul muzicii” si “galerie-crama” sub celalalt ochi inchis al Consiliului Judetean.

Ori de cate ori trec pe trotuarele din Piata Unirii sunt nevoit sa ocolesc bucatile de tencuiala desprinsa de pe peretii scorojiti ai imobilelelor de pe care nu se vede, de multe ori, culoarea zugravelii. In tot timpul asta, 20 de ani sa spunem, serviciul patrimoniu al orasului “a repartizat” la greu si pe 2 lei, spatii comerciale de valoare unor investitori “strategici” nascuti prin Palestina sau scoliti prin URSS, compensand prin incasarea unor taxe de concesiune pentru terase ce distrugeau pavajul vechi si a unor taxe de parcare pentru locuri ce blocau circulatia orasului. Se numeste o buna administrare.

Iar acum vrem sa devenim Capitala Culturala Europeana fara sa avem infrastructura necesara pentru asta. Incepem si terminam cu un cinematograf-filarmonica si un castel-muzeu-de-provincie a caror gestiune a fost plasata dealungul timpului de la primar la presedinte de consiliu, cu directori pe cat de pitoresti pe atat de impotenti. Se numeste infatuare gratuita.

Dar poate ca ar trebui sa lasam deoparte proasta administrare si infatuarea si sa trecem la treaba. De 20 de ani e momentul, si poate ca e ultimul pe care il mai avem inainte ca totul sa devina o mare ruina.

(textul original pe www.fraudaimobiliara.ro)