Cap de neamt

De la fereastra noii sale resedinte de pe Podu’ Mogosoaiei, principele Carol al Pricipatelor Unite ale Valahiei si Moldovei, citeste depesa primita de la Sigmaringen de la tatal sau Carol Anton. Astepta de mult aceasta depesa si probabil din acest motiv i se parea ca aceasta dimineata cetoasa de primavara a anului 1867 este o zi mare. O zi mare pentru domnia sa, de curand inceputa, o zi mare pentru aceste mici principate de sub suzeranitatea Inaltei Porti Otomane unde destinul sau vointa preamaritei sale familii i-au calauzit pasii.

Ceruse parerea tatalui sau intr-o chestiune tehnica importanta. Tara pe care trebuia sa o conduca era una dintre cele mai sarace si primitive ale Europei. Masuri grabnice si radicale de modernizare se impuneau. Dorea pentru aceasta natiune dezvoltarea institutiilor si crearea elementelor de infrastructura moderne dupa modelul celor in care fusese crescut si educat in Franta si Prusia. Dorea in acelasi timp ca aceste elemente de modernitate sa subtieze pe cat se va putea legaturile istorice cu Marele Turc si intarirea celor cu patria sa mama, Germania. Ceruse deci tatalui sau, recomandarea pentru constructia unei cai ferate care sa strabata intreaga tara de la malurile Dunarii si pana in nordul Moldovei, iar acum primise nu doar incurajarea calduroasa in favoarea demersului sau ci si sustinerea puternica a unei companii germane, dintre cele mai reputate si solide financiar care sa realizeze aceasta constructie. Intreprinderea incepea sub cele mai bune auspicii.

In lunile care vor urma proiectul pentru constructia cailor ferate va sosi de la Berlin de la Heinrich Strousberg & Sie GmbH. E adevarat ca regele nu discutase aceasta chestiune decat cu cativa dintre apropiatii sai si nu adusese problema pe masa guvernului, ceea ce era ilegal, dar scurta sa experienta printre romani ii dovedise ca lucrurile vor merge mai repede daca functionarimea locala este tinuta departe de aceste probleme pe care cu siguranta nu le intelege la adevarata lor valoare. Proiectul avea sustinatori importanti in ambele partide, liberal si conservator, iar la momentul potrivit acei oameni luminati vor reusi sa convinga pe parlamentari despre necesitatea realizarii lucrarilor si bunastarea economica si inaltarea intelectuala pe care le poate aduce aceasta linie de fier.

In anii care vor urma, principele va regreta amarnic hotararea luata, atunci cand “reputata” companie germana va da faliment. In acele momente intreaga lume ii va fi impotriva, Parlamentul roman si presa independenta, Imperiul German si Inalta Poarta si putin avea sa lipseasca ca sa nu plateasca cu tronul greseala catastrofala pe care o facuse dand credit unor interese economice straine fara sa tina cont de vointa poporului care il primise cu atata bucurie cu doar cativa ani mai devreme.

Atunci, ceea ce trebuia sa fie cea mai stralucita intreprindere economica din Balcani si initiativa care va transforma tanarul regat roman intr-o dinamica natiune la poarta Europei civilizate se va dovedi o mare speculatie mobiliara si imobiliara pe care poporul si regele sau o vor plati foarte scump.

Peste ani si ani, un premier atotputernic din aceasi tara de la poarta Europei civilizate, va da curs recomandarilor calduroase venite de la “tatal sau” de peste ocean si, fara vointa sau macar cunostinta poporului prin bunavointa caruia fusese uns premier, va gasi pe cale sa concesioneze unei reputate si solide financiar companii americane constructia unei autostrazi. E adevarat ca premierul nu discutase aceasta chestiune decat cu cativa apropiati ai sai si nu aduse problema pe masa guvernului, ceea ce era ilegal, dar scurta sa experienta de premier ii dovedise ca lucrurile vor merge mai repede daca functionarimea locala este tinuta departe de aceste probleme pe care cu siguranta nu le intelege la adevarata lor valoare. Proiectul avea sustinatori importanti in ambele partide, din stanga si din dreapta arenei politice, iar la momentul potrivit acei oameni luminati vor reusi sa convinga pe parlamentari despre necesitatea realizari lucrarilor si bunastarea economica pe care le poate duce aceasta linie de asfalt epocala.

In anii care vor urma, premierul va regreta amarnic hotararea luata, atunci cand “reputata” companie americana va intarzia nejustificat si extrem de pagubitor lucrarile. Cu siguranta stiti ca ma refer la autostrada Bechtel.

(textul original pe www.fraudaimobiliara.ro)

Despre urate miresme si despre istoria lor

Pe la sfarsitul secolului XIX si inceputul secolului XX, pe dealurile molcome ale Prahovei si Dambovitei si-au facut aparitia cativa samsari de pamanturi. Cautau mosii mici si asezate in vale, in luncile umede ale raurilor, starnind uimirea localnicilor prin pretul ridicat pe care il ofereau pentru cele mai proaste pamanturi. Erau agentii veneticilor sositi prin targul Bucurestiului, ale unui soi nou de venetici, popositi aici de prin Englitera si Francia sau nemti si unguri de prin Imperiul Cezaro-Craiesc. Boierii cei vechi, imputinati de ruina agriculturii si parasiti de mosneni plecati prin targuri spre o mai lesne pricopseala au primit cu bucurie pe noii vizitatori si s-au lepadat repede de luncile si noroaiele mosiilor lor.

Apoi veneticii au sosit pe malurile raurilor, au tocmit de prin crasme tarani voinici si s-au pus sa sape fantani si sa pompeze o apa imputita si noroioasa umpland campurile cu mireasma sevei pamantului, petrolul. Se zicea despre apa aceea ca are puterea de a misca vapoarele marilor si locomotivele noilor drumuri de fier ce brazdau sesurile si muntii Europei. In curand, noi valuri de intreprinzatori si aventurieri, venetici si romani, vor lua cu totul locul vechilor stapani si obiceiuri ale pamantului.

Aceasta avea sa fie prima mare speculatie imobiliara din istoria moderna a Romaniei. In curand, sute de mii de hectare de teren de la poalele Carpatilor sudici aveau sa fie transformate fundamental. Pasunile si livezile de meri vor fi inlocuite cu campuri de sonde, gradinile vor fi taiate de retele din sarma ghimpata iar raurile, altadata limpezi, vor purta din acest moment si pentru totdeauna valurile de hidrocarburi.

Mai intai a fost Steaua Romana la 1895, apoi Astra Romana si Creditul Minier pe la 1910. Noile societati erau proprietare a sute de mii de hectare de teren si au concesionat de la tanarul stat roman dreptul de a exploata bogatiile ce zaceau sub acesta. Iar dealungul timpului, dupa cum a fost vrerea Domnului si puterea marilor natiuni, mai mult decat vointa noastra, proprietatea asupra acestor companii impreuna cu imensele lor proprietati imobiliare a trecut de la germani la franco-britanici si apoi la sovietici. Sa nu ne intrebam deci peste poate despre privatizarea Petrom sau vanzarea Rompetrol dupa cum sa nu ne maniem degeaba citind concesiunea Sterling Resourses.

(textul original pe www.fraudaimobiliara.ro)

Un ghid mai bun decat toate almanahele

Am gasit un Ghid de evitat “tepele” date de dezvoltatorii imobiliari. Mi sa parut util si, prin urmare, il postez.

Alegerea unui dezvoltator cu scrisoare de garantie bancara, cu proiecte finalizate si asistenta unui avocat sunt solutii care reduc riscurile cumparatorilor

Daca in trecut dezvoltatorii faceau adesea contractele de vanzare a apartamentelor dupa bunul plac, in prezent cumparatorii au posibilitatea sa se asigure mai mult. Asta pentru ca acum cei care vor sa vanda accepta mult mai usor negocierea unor contracte ferme, cu clauze de asigurare a cumparatorilor. Dupa tepele din trecut, aproape totul depinde acum de cumparatori.

Exista inca foarte multi oameni care au de dat zeci de mii de euro la banci pentru casa dorita, dar pe care nu o vor avea niciodata fiindca dezvoltatorii au intrat in faliment. Altii risca sa fie dati afara din casa pusa garantie pentru a cumpara o locuinta noua care nu s-a mai construit. Mai sunt, de asemenea, extrem de multi cumparatori care trebuiau sa aiba cheile de la viitoarea lor casa inca din 2008, dar nu se pot bucura de aceasta, fiind amanati cu lunile, in continuare.

Vina pentru toate acestea nu o au doar dezvoltatorii, sau criza actuala. Si cumparatorii au partea lor de vina fiindca s-au grabit sa semneze contracte cu ochii inchisi, fara a incerca sa se protejeze intr-un fel. De condamnat este si atitudinea bancilor, care au dat credite oricarui dezvoltator si oricarui potential cumparator. Nici legislatia romaneasca nu a ajutat cu nimic in sensul protejarii investitiilor, asa cum se intampla in Vest. Cu toate acestea, au existat si in anii trecuti cumparatori care au deschis ochii mai bine cand au negociat cu un dezvoltator. Cu atat mai mult ar putea cumparatorii sa fie prudenti acum, cand deschiderea vanzatorilor spre negociere este mai mare.

Cum cumparam cu riscuri minime

Decizia cumpararii unui apartament trebuie corelata cu asistenta unui specialist. Legislatia romaneasca nu ofera decat o vaga protectie a cumparatorului in absenta unei atitudini active a acestuia in sensul informarii specializate. Sunt importante atat alegerea dezvoltatorului, cat si modul in care se negociaza clauzele din contract. „Exista metode prin care se pot achizitiona apartamente off-plan intr-un mod diligent (vazand istoricul unor proiecte deja finalizate de respectivul dezvoltator, negocierea contractului), astfel incat drepturile si obligatiile partilor sa fie bine stabilite”, a declarat Mihai Cuc, avocat partener SCA Enescu & Cuc. Scrisoarea de garantie bancara este, de asemenea, una dintre metodele de minimizare a riscului cumparatorului. „Refuzul vanzatorului de a pune la dispozitie garantii contractuale ridica mari semne de intrebare asupra seriozitatii dezvoltatorului si chiar asupra bonitatii sale, cand nu poate furniza o scrisoare de garantie bancara”, a declarat Cristina Maxim, avocat partener Bostina si Asociatii.

La acestea se poate adauga autentificarea la notar a promisiunii de vanzare-cumparare, in care sa se prevada „dreptul promitentului cumparator de a dispune rezolutiunea contractului in caz de culpa a dezvoltatorului fara alte formalitati, in baza pactului comisoriu de grad IV”, declara avocatul Laurentiu Veteleanu. „In acest din urma caz, am avea situatia in care promitentul cumparator poate sa-si recupereze banii direct prin executarea silita a conturilor bancare sau a bunurilor dezvoltatorului imobiliar”, adauga Veteleanu.

Pana sa se ajunga la asa ceva insa e bine sa se evite dezvoltatorii „no name” sau macar cei care refuza sa ofere o scrisoare de garantie bancara. Simpla intabulare a unei promisiuni de vanzare-cumparare nu-l protejeaza pe cumparator de riscul neexecutarii contractului de catre vanzator. Astfel, „daca dezvoltatorul nu poate finaliza imobilul la termenul stabilit, simpla existenta a unei promisiuni intabulate nu-i este de folos cumparatorului, care nu are niciun interes sa o transforme in instanta in contract de vanzare-cumparare, daca nu exista un imobil finalizat”, precizeaza Cristina Maxim.

Banii din penalizari, falsa consolare

Daca un proiect este in curs de finalizare, dar are intarzieri, discutia se poarta doar in cazul in care contractele au fost semnate cu clauze favorabile atat vanzatorului, cat si cumparatorului. Dezvoltatorul trebuie sa fie insa solvabil. In alte situatii nu prea exista sanse de recuperare, partiala sau totala, a banilor de la dezvoltatori, in cazul in care cumparatorul alege rezolutiunea (denuntarea) contractului. Cu alte cuvinte, daca dezvoltatorul e insolvabil si contractul nu a fost bine facut, banii sunt ca si aruncati pe geam, situatie in care se afla foarte multi dintre cei care si-au propus sa cumpere un apartament in anii trecuti.

Daca insa dezvoltatorul este solvabil si contractul e bine facut, intarzierile fara sfarsit in predarea apartamentului pot da ocazia cumparatorului ca, asistat de un avocat, sa-si recupereze intr-un tarziu banii. Totul depinde si aici insa de fiecare contract in parte. Acceptarea incasarii banilor de la dezvoltator de pe urma penalizarilor de intarziere e doar o falsa consolare daca se pune in balanta valoarea actuala a apartamentelor si suma care s-a platit la pretul vechi. „A te multumi cu banii din penalizari este bine pe termen scurt, daca dezvoltatorul are capacitatea de a finaliza proiectul si ramåne in piata, dar e gresit pe termen lung”, declara Veteleanu.

Trecut fara… speranta

In cea mai mare parte, contractele din trecut s-au facut pe graba, iar daca potentialul cumparator incerca sa negocieze era trimis la plimbare. Frecvent, dezvoltatorii infiinteaza firme dedicate pentru fiecare proiect imobiliar, astfel incat singurul bun din patrimoniu consta in terenul aferent investitiei. In ceea ce priveste disponibilul financiar din conturi, acesta este utilizat imediat, in general, in activitatea curenta a dezvoltatorului. „Daca au fost facute contracte cu astfel de dezvoltatori, recuperarea efectiva a banilor devine foarte dificila. Au existat cazuri in care banii au fost recuperati, dar numai pentru situatiile in care dezvoltatorii realizasera proiectul si aveau astfel ceva de pierdut, fie si numai pentru reclama negativa ca urmare a litigiilor”, explica Mihai Cuc.

Varianta executarii dezvoltatorului, daca e in insolventa, este cea mai lunga cale, dar uneori de neevitat. In acest caz, daca vanzatorul are bani de la banci, cumparatorul, daca va primi ceva, va primi abia la urma, dupa banci si furnizorii de materiale. „Poate ca daca ii dadeam in judecata la sfarsitul lui 2008 recuperam ceva bani, acum nu ma mai astept sa primesc ceva”, spune Dragos Dehelean, unul dintre pagubitii proiectului Planorama. „Daca dezvoltatorul are doar o problema temporara cu lichiditatea, cumparatorul isi poate negocia macar niste garantii in schimbul intarzierii la restituirea banilor”, a precizat partenerul firmei Bostina si Asociatii.

Straini de situatie

Nu exista diferente importante intre cumparatorii straini si cei romani. In cazul proiectelor cu probleme mari, ambele categorii doresc recuperarea banilor fie amiabil, fie in instanta. „Chiar daca in spatele afacerilor cu proiecte imobiliare se afla deseori tot straini, «tepele» se datoreaza legislatiei lacunare a Romaniei si absentei unor masuri de siguranta juridica a operatiunilor intreprinse in interiorul granitelor tarii noastre”, a declarat Mihai Cuc. Acesta a enumerat cativa dezvoltatori de proiecte care au fost sau urmeaza a fi dati in judecata de catre clienti straini, amintind MRI Residence, South Pacific, Casarom Arad.

(textul original pe www.fraudaimobiliara.ro)

Ascuns dupa nas grec

Se spune despre noi ca suntem balcanici si fanarioti.

Rectific, noi spunem despre noi, mai ales atunci cand vrem sa scoatem in evidenta tarele complexei noastre societati, noi deci, spunem ca suntem balcanici si fanarioti. Suntem fanarioti in dezvoltarea urbana, in organizarea infrastructurii, in obiceiurile constructorilor si in tot ce e legat de civilizatia imobiliara sau ori de care ar fi ea. In toate astea, suntem fanarioti.

Si de unde ne vine acest apelativ. Daca tin eu bine minte ceva istorie are legatura cu domniile fanariote, cu acea epoca a istoriei noastre in care partea de tara de la sud si est de Carpati a fost dominata politic si economic de nobilimea greaca originara din carterul grec al Istambului numit Fanar. Celebrul cartier al grecilor din Istanbul, cu strazi intortocheate, dar bine pavate, care adesea se impletesc intr-un urcus abrupt, este cunoscut in istoria noastra, datorita abilitatii familiilor: Mavrocordat, Ipsilanti, Moruzi, Caragea, Sutu, Mavrogheni, Hangerli, Rosetti, Callimachi, Racovita şi Ghica de a obtine functii sau tronul Tarilor Romane. Aceste 11 familii fanariote au “administrat pentru Inalta Poarta” incepand din 1711 Moldova si din 1715 Tara Romaneasca. Si au facut-o peste 100 de ani. Am invatat ca de aici, de la acesti oameni si din acea epoca ni se trag toate relele care ne guverneaza civilizatia prezentului.

Apropos, ati fost in Fanar? Poate macar la vreun meci de cupa Steaua-Fenerbahce. Dar pe strazile din Fanar ati fost vreodata? Eu am fost acolo. Si mi-a placut, ar fi sincer sa va spun.

Cartierul istoric este unul din cele mai frumoase din cele ce am vazut. Zona are o pozitie pitoreasca pe malul european al orasului si este strajuit de golful Cornul de Aur. Monumentele istorice ale locului cum ar fi cladirea Patriarhiei Grecesti sau Biserica Ortodoxa Bulgara sunt bine intretinute. Strazile sunt curate si bine luminate. Oamenii mi s-au parut primitori.

Dealungul timpului, dezvoltarea urbanistica a Fenerului a fost restrictionata de dealuri si de zidurile bizantine ce dateaza din secolul al V-lea. Partial vizibile, acestea se intind de la Marea Marmara la Cornul de Aur si inconjoara dinspre apa cartierul. Desi ridicate de imparatul Theodosius al II-lea intre anii 412 şi 450, in zona Cornului de Aur, o importanta parte din ruinele turnurilor si din ziduri a fost demolata intre anii 1984 si 1987 pentru fluidizarea traficului si crearea unor spatii verzi de-a lungul tarmului.

Spre sfarsitul secolului al XVIII-lea, influentele familii grecesti care isi aveau resedintele în jurul Patriarhiei incep sa paraseasca Fenerul, mutandu-se la Tarabya, Kurucesme sau Arnavutkoy, pe malul Bosforului. Datorita functionarilor si mestesugarilor care au ramas, cartierul si-a pastrat identitatea greaca, dar numarul familiilor musulmane era in continua crestere. Incendiul din 1870 si cutremurul din 1894 au permis o puternica industrializare a zonei si o indesire a spatiului construit.

Mie mi-a placut Fanarul. Si sincer va spun ca nu seamana nici cu Craiova si nici macar cu Bucurestiul istoric. Cum spuneam, strazile sunt curate, cladirile renovate iar oamenii primitori.

Si atunci de unde apelativul de fanariot? Poate ca incercam sa ne ascundem, din nou, trasaturile particulare ale civilizatiei noastre. Nu ar fi mai bine, poate, sa incercam sa indreptam aceste particularitati. Poate ar fi mai bine sa curatim strazile si sa renovam cladirile si sa ne primim cum se cuvine oaspetii. Poate…

(textul original pe www.fraudaimobiliara.ro)