Uff...Mihail Eminovici

Cititi si va minunati… din toate punctele de vedere : (

Luni, 26 noiembrie, un grup de oameni, printre care si fosti colaboratori ai Serviciului de Informatii si Securitate (SIS), au protestat in fata sediului Guvernului. Manifestantii cer autoritatilor sa se implice si sa faca dreptate in cazul programului ”Casa ta” al companiei II ”Tomaili Argo”. Oamenii spun ca desi au achitat mai multe transe pentru locuinte, in total, peste 27 mil. lei, constructia blocurilor a fost stopata pe 15 mai curent.
……………………………………
Amintim ca alegerea firmei de constructie pentru constructia blocurilor locative din sectorul Botanica din Capitala, str. Grenoble, a fost la discretia fostului director SIS, Artur Resetnicov, fara ca acesta sa anunte un tender si aceasta, in pofida faptului ca in joc era un hectar de teren cu destinatie publica din proprietatea SIS. Fostii colegi ai lui Resetnicov declara ca acesta ar fi beneficiat de un bonus consistent pentru a favoriza firma care, ulterior, urma sa construiasca blocurile. Angajatii SIS sustin ca ex-directorul institutiei ar fi incasat 450 mii euro, bani care i-a permis sa-si construiasca o casa pe str. Drumul Viilor 22, unde s-ar fi mutat cu traiul impreuna cu familia, scrie Jurnal de Chisinau. Un alt fapt care i-a revoltat si mai mult pe investitori este ca la initiativa fostei conduceri, contractul incheiat in toamna anului 2008 de SIS cu firma II ”Tomaili Argo”, al carei conducator si fondator este Ivan Tomaili, a fost secretizat.
…………………………………

Frauda imobiliara din cadrul programului ”Casa ta” nu este singurul caz in care cetatenii au fost trasi pe sfoara. Potrivit Publika.md, alte doua blocuri de pe strada Cuza Voda si trei de pe strada Sarmisegetuza, din Capitala, urmau sa fie date in exploatare inca acum trei ani. Firma ”Nour Co.” SRL, care construia blocurile locative, a incasat banii de la cumparatori, a ridicat imobilele si aici si-a incheiat activitatea. Directorul firmei, Tudor Butuc, a disparut cu tot cu bani, iar acum este anuntat in urmarire generala.
………………………………..
In 2010, firma a intrat in proces de insolvabilitate. “Casa de pe Cuza Voda a fost construita fara proiect, practic fara autorizatie. El vindea cu 735 de euro, mie mi-o vindea cu 650 de euro, cuiva ii vindea cu 550 de euro. Avem cazuri când fostul proprietar a vândut de doua ori apartamentul”, a declarat pentru Publika, Dumitru Chicu, administratorul insolvabilitatii.

(textul original pe www.fraudaimobiliara.ro) 

Geopolitica si imobiliarele

Piata imobiliara poate fi influentata determinant de diverse evenimente, dintre cele mai atipice, un analist imobiliar trebuind sa tina cont de acestea. Marile mutatii politice au determinat mai totdeauna astfel de influente asupra pietii imobiliare, unele mai subtile, altele radicale.

Revolutia castrista din Cuba, din anii ’60 a dus la prabusirea pretului imobilelor de vacanta din Havana, hotelurile, cazinourile si restaurantele de pe coasta dupa cum si proprietatile imobiliare rurale detinute in mare parte de companiile United Fruit si Industrial Alcohol si-au diminuat valoarea de piata de 10 ori, in mai bine de cateva luni.

Peste doua decenii, temandu-se de nationalizarea ce parea iminenta dupa alipirea la China, zeci de mii de proprietari de apartamente din Hong Kong si-au sos la vanzare imobilele, determinand o scadere dramatica a preturilor. Cei care au avut inspiratia sau rabdarea de a astepta, s-au dovedit niste norocosi mai degraba decat speculanti bine informati.

Dar schimbari de amploarea celor despre care vorbesc pot avea si efectul invers al consolidarii valorii de piata pentru imobilele pozitionate strategic in astfel de momente. Astfel, dupa ce Iugoslavia s-a destramat intr-un sir de conflicte sangeroase, orase cum ar fi Neum si Kopaonik au crescut in insemnatatea turistico-geografica pentru natiunile lor. Turistii sarbi au abandonat vechile resorturi ale Sloveniei in favoarea proaspetei statiuni Kopaonik iar instaritii noii Bosnia-Hercegovina construiesc resedinte valoroase in unicul port maritim al tarii, Neum.

Despre cum au influentat si influenteaza in continuare modificarile geopolitice piata imobiliara din Romania ma gandesc sa scriu intr-un alt post.

(textul original pe www.fraudaimobiliara.ro)

Speculantii de langa cimitir

In cele de mai jos redau un articol despre speculatiile imobiliare ale momentului. Este reteta baietilor destepti ai crizei, dar destepti in adevaratul sens al cuvantului. Se numeste cinism desavarsit si o buna cunoastere a mecanismelor pietei locale, a aspectelor legislative si fiscale care stau in spatele existentei si mortii unei firme. Trist dar corect, dupa teoria keynesiana a economiei de piata.

Centrul comercial City Mall, rascumparat in toamna anului trecut de omul de afaceri grec Ioannis Papalekas pentru 17,3 mil. euro, intra intr-o etapa de renovare care va fi incheiata la vara.
Dupa ce in mai 2008, pe varful „bulei“ imobiliare, Ioannis Papalekas a reusit sa vanda complexul UpGround din Pipera pentru 340 mil. euro catre Deutsche Bank, incasand personal peste 170 mil. euro, anul trecut a rascumparat City Mall pentru 17,3 mil. euro, dupa ce in 2006 il vanduse cu 103,5 mil. euro.
Istoria City Mall, complex comercial intrat in faliment in noiembrie 2010, este foarte zbuciumata. Dezvoltatorul proiectului l-a vandut in 2004 pentru 25 mil. euro companiei Jaguar Development, controlata de investitori greci si israelieni.
Un an mai tarziu, mall-ul avea un nou proprietar, firma Victoria Holding – controlata de Ioannis Papalekas, care platise 46 mil. euro. In 2006, Papalekas dadea prima sa „lovitura“ pe piata imobiliara. Valoarea proiectului crescuse substantial si a reusit sa il vanda mult mai scump, adica la 103,5 mil. euro, fondului australian APN European Retail. Cinci ani mai tarziu grecul a revenit la carma proiectului, de aceasta data doar pentru 17,3 mil. euro.
Centrul comercial City Mall, amplasat langa cimitirul Bellu din Capitala, a intrat in faliment in noiembrie 2010, din cauza unor datorii care se ridica la 76 mil. euro. Cei mai mari creditori ai proiectului sunt UniCredit, cu o expunere de 36,7 mil. euro, si Bancpost, cu 5,15 mil. euro.
Mall-ul are o suprafata construita de 31.000 mp, din care 14.348 mp inchiriabili, desfasurata pe un teren de 7.774 mp. Alaturat imobilului este si o parcare cu 880 de locuri, care are o suprafata desfasurata de 31.000 mp, din care 3.497 mp este zona comerciala.

(textul original pe www.fraudaimobiliara.ro) 

Brandul de tara (2)

Daca vrei sa ai reputatie, nu te poti asocia cu parteneri care nu au si nici nu sunt interesati in a-si construi o reputatie. In acest sens, merita sa ne uitam o clipa cu cine lucreaza statul roman: Spedition UMB S.R.L., Romstrade S.R.L., Confort S.A., Pa&Co International S.R.L., Tel Drum S.R.L., Vega’93 S.R.L., Euro Construct Trading ’98 S.R.L. Onorabile cum le prezumam a fi, cred ca pot sa risc totusi afirmatia ca nu prea ati auzit de ele –sau, oricum, nu ati auzit lucruri de bine. Daca ar publica un loc de munca, probabil ca nu ar fi prima prioritate sa va trimiteti Cv-ul. De altfel, numele generice sunt parca alese special pentru a se pierde in peisaj, pentru a nu atrage atentia cu nimic. Nu acelasi lucru se poate spune despre afacerile acestor firme – vorbim de venituri de sute de milioane de Euro, cu profituri de zeci de milioane de Euro – aproape in totalitate obtinute de la statul roman.

Vi se pare ciudat ca nu au branduri? Cum se poate asta? In topul primelor 100 de companii care fac afaceri cu statul roman (Top Ziarul Financiar 2009) observam ca mai bine de 70% sunt companii de care nu a auzit nimeni niciodata, ba chiar se straduiesc sa nu auda nimeni, niciodata de ele. Daca acestea ar avea branduri insa, nu-i asa ca ne-ar atrage atentia asupra lor, s-ar incarca cu o responsabilitate mult mai mare si atunci, poate, am avea, in sfarsit, sosele care nu se strica in 6 luni?

Intrebarea si mai neplacuta insa este: daca ele nu au brand, cum ar putea statul roman sa aiba reputatie? Daca statul roman lucreaza cu astfel de colaboratori, cum este el perceput? As face o recomandare statului roman, daca o sa vrea vreodata sa fie un manager respectat (strict cu referire la branding): un partener cu brand reputat transfera intotdeauna credibilitate unui proiect si, in acelasi timp, reduce riscul unui rezultat prost. Niciodata un partener reputat nu va face ceva care sa-i altereze propria reputatie, fiindca tocmai aceasta imagine este certitudinea viitorului sau.

Astfel ca toate “selectiile” acestea din achizitiile publice facute eminamente pe baza “pretului cel mai mic” nu pot da efecte spectaculoase: cei care au reputatie si au acumulat experienta nu pot oferi cel mai mic pret, din acelasi motiv pentru care un Mercedes nu costa cat un Trabant.

Incepeti sa selectati parteneri si prin reputatie, nu numai prin pretul cel mai mic! In fapt, pretul cel mai mic este o premisa a coruptiei si modul prin care sunt dati la o parte jucatorii importanti, cei cu brand, cei cu reputatie, cei care nu ar accepta niciodata sa dea mita si nici sa lucreze un proiect dubios, plin de riscuri sau un proiect de mantuiala, care “trebuie facut”. Trebuie ales pretul cel mai mic dintre participantii cei mai reputati, asta e cu totul si cu totul altceva: suntem prea saraci si prea amarati ca sa ne putem permite proiecte de calitate indoielnica.

Si mai am aici si teoria mea, personala, a dublului standard: cum poate un manager (cititi guvernant) al acestei tari sa functioneze dupa doua standarde de calitate si aspiratie? Cand vine vorba despre persoana sa – sa selecteze cele mai scumpe, aspirationale si reputate branduri (de la  Hermès la Ferrari, de la licee elvetiene la Spitalul Charité din Berlin, de la Rolex la Mandarin Oriental Hotel etc.), iar cand vine vorba despre tara in care traieste si pe care trebuie sa o conduca spre o viata mai buna a celor care i-au dat voturile, sa aleaga doar second hand, falsuri si facaturi? Aplica el/ea vreodata criteriul “pretul cel mai mic” cand isi cumpara posete sau autoturisme? Ce fel de om este acesta? Ce fel de manager este acesta? Va las sa raspundeti si va invit sa o faceti fara emotie, ci mai bine sec, rational. O sa va doara mai putin.

Pentru conformitate, aceasta excelenta abordare apartine Anetei Bogdan, Branding pe frontul de Est, pag. 89. Asta pentru ca sa nu ne acuze de plagiat vreun grup de securisti cocotati pe un deal, cum se obisnuieste prin zilele astea.

(textul original pe www.fraudaimobiliara.ro)

Zeitgeist local

Sunt zilele promisiunilor din care multe vor ramane desarte inainte de a fi spuse. “Cadindatii” se plimba in costume sobre printre strazile pline de gropi si ne vorbesc despre potentialul turistic imens al orasului si, oprindu-se pe sub vreun stalp incarcat pana la refuz cu cabluri si fire neizolate, vor povesti despre infrastructura occidentala pe care vor sa o creeze.

Scena se repeta simptomatic la patru ani de mai bine de 20 nu gresesc, 70 de ani… se poate sa gresesc. Si in tot timpul asta gaurile din asfalt se largesc, cladirile de patrimoniu din centrul istoric se pravalesc in ruina, Timisoara geme. Din cand in cand un “cadindat” zbiara despre palatele tiganesti ridicate sub ochiul inchis al primariei pe Loga iar un altul taie pompos panglica unui imobil de birouri din sticla neagra aruncat intre doua cladiri de 200 de ani fiecare.

Lista oficiala a monumentelor istorice cuprinde la “Fortificatiile cetatii Timisoara” doar zidul de 2 pe 2 din Parcul Botanic in timp ce barurile cu figuri si cluburile de noapte ocupa in Bastionul Terezia amplasamente definite in hartii ca “muzeul muzicii” si “galerie-crama” sub celalalt ochi inchis al Consiliului Judetean.

Ori de cate ori trec pe trotuarele din Piata Unirii sunt nevoit sa ocolesc bucatile de tencuiala desprinsa de pe peretii scorojiti ai imobilelelor de pe care nu se vede, de multe ori, culoarea zugravelii. In tot timpul asta, 20 de ani sa spunem, serviciul patrimoniu al orasului “a repartizat” la greu si pe 2 lei, spatii comerciale de valoare unor investitori “strategici” nascuti prin Palestina sau scoliti prin URSS, compensand prin incasarea unor taxe de concesiune pentru terase ce distrugeau pavajul vechi si a unor taxe de parcare pentru locuri ce blocau circulatia orasului. Se numeste o buna administrare.

Iar acum vrem sa devenim Capitala Culturala Europeana fara sa avem infrastructura necesara pentru asta. Incepem si terminam cu un cinematograf-filarmonica si un castel-muzeu-de-provincie a caror gestiune a fost plasata dealungul timpului de la primar la presedinte de consiliu, cu directori pe cat de pitoresti pe atat de impotenti. Se numeste infatuare gratuita.

Dar poate ca ar trebui sa lasam deoparte proasta administrare si infatuarea si sa trecem la treaba. De 20 de ani e momentul, si poate ca e ultimul pe care il mai avem inainte ca totul sa devina o mare ruina.

(textul original pe www.fraudaimobiliara.ro)

Casa florarului, sfarsit sau un nou inceput?

Trunchiate, de ici, de colo…  o poveste

Casa Muhle are o vechime de peste 200 de ani si a apartinut unui faimos florar Muhle. In urma cu mai bine de 10 ani, cladirea monument istoric, a intrat in posesia unui clan de romi, cel al familiei Stancu. Multa vreme vila a fost lasata in paragina, iar in oras se stia ca imobilul ar fi de vanzare pentru suma de 1 milion de euro.

Comitetul civic pentru patrimoniul urban al Timisoarei, alcatuit din componente ale societatii civile, considera ca ceea ce se intampla la clairea monument de pe strada Mihai Viteazul nr.3 este un atentat la istoria si memoria orasului si a regiunii Banat, la libertatea cetatenilor de a li se respecta traditia si identitatea, la insasi libertatea de a trai intr-un oras civilizat.

Purtatorul de cuvant al Inspectoratului de Politie al Judetului Timis, Madalina Mezdrea, a declarat pentru www.tion.ro ca politistii s-au sesizat din oficiu si au cerut un control, vinerea trecuta, la casa Muhle, situata in centrul Timisoarei, pe Bulevardul Mihai Viteazu nr. 3. Ea a precizat ca, in urma acestui control, politistii au inceput cercetari atat fata de proprietari, cat si fata de firma constructoare.

O echipa formata din inspectori de la Primaria Timisoara si Inspectoratul de Stat in Constructii, insotita de politisti si politisti locali au mers zilele trecute la casa Muhle si au cerut oprirea lucrarilor.
„S-a constatat faptul ca modul in care se executa lucrarile de restaurare nu respecta procedurile impuse de o interventie la o cladire de patrimoniu, drept pentru care Primaria Municipiului Timisoara, prin Institutia Arhitectului Sef, a dispus sistarea oricarei lucrari”,  se arata intr-un comunicat al Primariei.
Atat proprietarul, cat si cei care executa lucrarile de reabilitare au fost chemati la Primaria Timisoara pentru a da explicatii pentru nerespectarea autorizatiei.

(textul original pe www.fraudaimobiliara.ro)

"Clasification" in "real estate"

Am dat din greseala de un articol al lui Dragos Dragoteanu, expert imobiliar de succes si bloger plin de verva si umor, un articol in care clasifica creativ imobilele din perspectiva unui agent imobiliar hatru si „lovit” de criza. In spatele umorului sta mult, mult adevar. Trist adevar…  

1. Imobilele “muzeu”. De departe, privind din avion Bucurestiul, cele mai frumoase “muzee” imobiliare au devenit cateva restaurante. In functie de locatie, langa lacuri, pe bulevarde, in cartiere sau la periferie, sute de mii de euro aruncati pe mobilier si utilaje ultima generatie s-au risipit din lipsa de clienti. 

2. Imobilele “puscarie”. Daca vedeti ceva gratii la ferestrele unor spatii comerciale sau o vitrina obturata complet, e clar ca in spate e intuneric. Nu si pentru sobolani sau pisici. Astfel de spatii sunt din ce in ce mai frecvente. Cauzele sunt putine, dar relevante. Proprietarii sunt atat de “bogati” ca au uitat de aceste proprietati. Bancile sunt dornice sa evalueze spatiile respective ca sa le adauge in portofoliul creditelor neperformante.  

3. Imobilele “monument”. Aici vorbim deja de istoria post-decembrista a imobiliarelor. Exista romani care au facut bani frumosi pe vremuri. Cand imobiliarele au devenit sport national, s-au gandit ca se pricep la constructii. Avand un teren in proprietate, au inceput sa ridice un monument. Cu fundatie, din beton si fiare. Pe alocuri, au adaugat si putina sticla, ca sa dea bine la public. Nu au avut nevoie de arhitecti sau consultanti imobiliari buni. Ce naiba, doar romanii se pricep la toate. Acum, acesti “raposati” antreprenori sunt administratorii propriei neputinte si ignorante.

4. Imobilele “tampon”. Luati expresia cum vreti. Important este mesajul imobiliar. Si acesta e simplu. Un imobil tampon este un apartament inchiriat din cand in cand. De cine apuca sau – mai bine zis – de cine are nevoie pe o perioada scurta de timp. Proprietarul unui astfel de imobil e un fericit! El nu are treaba cu eficienta in acest domeniu, cu rentabilitatea, cu amortizarea investitiei etc. Conteaza ca din banii luati din chirie – eventual la negru! – isi acopera cheltuielile cu intretinerea. In rest, un astfel de bun imobil nu poate fi considerat decat o pierdere de timp si de bani. Face parte din categoria celor care nu conteaza pe piata imobiliara, mai ales in conditii de criza. Proprietarii sunt legati sentimental de epavele lor imobiliare, chiar daca sunt impotenti financiar.

5. Imobilele “sendvis”. Daca aveti un apartament intr-un bloc vechi, aveti in vedere ca… expira. Ca si oamenii, apartamentele imbatranesc! Degeaba au fost reabilitate blocurile, ca stim cu totii cum sunt construite majoritatea blocurilor comuniste. E ca si cum la batranete mai pui o haina calduroasa pe tine, dar tu ai reumatism avansat. Sau sa dai o masina pricopsita unui sofer trecut bine de prima tinerete, cu o boala incurabila. Cam asa e si cu bucuria reabilitararii termice.

6. Imobilele “conserva”. Arata bine! Ambalaj impecabil, concentratie maxima, termen de valabilitate prelungit. Le regasim in imobilele noi, mai ales in ansamblurile rezidentiale din cartiere sau de la periferia oraselor. Daca te uiti pe fereastra socializezi fara sa vrei. Stii exact cati ani are vecina din blocul de vizavi, cine a trecut pe la ea in ultima luna. Uneori, te simti mai aproape de ea decat de propria consoarta. Daca ai timp liber, poti sa cunosti linistit tabieturile vecinilor de bloc. Esti la o aruncatura de bat de ei. In definitiv, ce poate fi mai frumos decat o comunitate imobiliara bazata pe o apropiere fortata.

7. Imobilele “mortaciuni”. Se ia un dezvoltator in insolventa sau faliment. Se “fezandeaza” cu ceva relatii in conducerea bancii finantatoare si se incearca o combinatie noua. Banca pierde ceva, dar isi scoate parleala din alta parte. De la clientii buni platnici. In culise, partile negociaza. Dezvoltatorul a “spalat putina” si nu mai e de gasit. Firma de insolventa aleasa isi face treaba si incaseaza comisionul muncit. Imobilul intra in conservare un timp indelungat, pana cand pretul ajunge minim. Dupa ce trece criza isi va gasi un cumparator din categoria “hienelor” – un fond de investitii sau un alt dezvoltaror care a supravietuit din contracte cu statul roman. C-asa-i in imobiliarele grele. Vreti exemple? Cautati pe net “ansambluri rezidentiale in faliment”.

8. Imobilele “momeala”. Ati auzit de unitatea mostra? Da, se practica in domeniu imobiliar si nu numai. Dezvoltatorii arata un “exemplar” spre studiu potentialilor cumparatori. De cele mai multe ori au talentul de a demonstra ca pot sa faca ceea ce, de fapt, nu pot realiza. Pentru ca, in Romania imobiliara, intre promisiuni si realitatea de dupa este o diferenta uriasa. Ca in politica! Asa au aparut procesele. Si nu sunt putine. Dezvoltatorii promit ceva si livreaza altceva. Doar naivii nu stiu ca promisiunile sunt cea mai ieftina marfa. Asa ajung si cumparatorii de buna credinta sa se convinga ca dezvoltatorii imobiliari sunt o categorie sociala absolut aparte in tara noastra

9. Imobilele “de colectie”. Aici vorbim de pasionati si profesionisti in domeniu. Nu de rechini imobiliari. Ei, rechinii, mananca orice si nu au gusturi. Au doar zerouri in conturi si… dosare penale. Colectionarul are stil si gusturi. Are scoala, iar asta se vede de la distanta. Are bani si stie sa se bucure de ei. Demonstreaza acest lucru prin “piesele” de colectie imobiliara pe care le achizitioneaza in timp. Nu se grabeste, pentru ca o colectie de orice fel necesita rabdare. Ca in arta. Cum orice imobil are un destin, ele ajung de obicei la cei care le merita. De fapt, imobiliarele tin de civilizatie. In Romania, e un lucru rar. Colectionarii imobiliari sunt inca in formare. Mai dureaza.

10. Imobilele “reper”. Aici e simplu! Cine nu vrea sa fie in lumina imobiliarelor de succes? Cine nu vrea un teren in prime-location, pe care poti sa dezvolti orice? Conteaza amplasamentul. Numarul unor imobile de acest gen este mic. Scuze! Extrem de mic. Cladirile construite in locatiile de top sunt vanate permanent de toti oamenii cu bani. Si cum bani exista, pretul nu este mic. Conteaza cine e dispus sa plateasca mai mult pentru a cumpara ceva ce merita. Astfel de imobile nu tin cont de vremuri. Ele nu se vand decat departe de ochii lumii curioase. Tranzactiile se fac in circuit restrans.

Imobiliarele evolueaza. Permanent. Selectia se face in timp. Individual, fiecare proprietate incepe deja sa se incadreze intr-o anumita categorie. Si aceea va fi valoarea ei reala. Criza nu face decat sa o pozitioneze corect. Acolo unde ii e locul.

(textul original pe www.fraudaimobiliara.ro)