Geopolitica si imobiliarele

Piata imobiliara poate fi influentata determinant de diverse evenimente, dintre cele mai atipice, un analist imobiliar trebuind sa tina cont de acestea. Marile mutatii politice au determinat mai totdeauna astfel de influente asupra pietii imobiliare, unele mai subtile, altele radicale.

Revolutia castrista din Cuba, din anii ’60 a dus la prabusirea pretului imobilelor de vacanta din Havana, hotelurile, cazinourile si restaurantele de pe coasta dupa cum si proprietatile imobiliare rurale detinute in mare parte de companiile United Fruit si Industrial Alcohol si-au diminuat valoarea de piata de 10 ori, in mai bine de cateva luni.

Peste doua decenii, temandu-se de nationalizarea ce parea iminenta dupa alipirea la China, zeci de mii de proprietari de apartamente din Hong Kong si-au sos la vanzare imobilele, determinand o scadere dramatica a preturilor. Cei care au avut inspiratia sau rabdarea de a astepta, s-au dovedit niste norocosi mai degraba decat speculanti bine informati.

Dar schimbari de amploarea celor despre care vorbesc pot avea si efectul invers al consolidarii valorii de piata pentru imobilele pozitionate strategic in astfel de momente. Astfel, dupa ce Iugoslavia s-a destramat intr-un sir de conflicte sangeroase, orase cum ar fi Neum si Kopaonik au crescut in insemnatatea turistico-geografica pentru natiunile lor. Turistii sarbi au abandonat vechile resorturi ale Sloveniei in favoarea proaspetei statiuni Kopaonik iar instaritii noii Bosnia-Hercegovina construiesc resedinte valoroase in unicul port maritim al tarii, Neum.

Despre cum au influentat si influenteaza in continuare modificarile geopolitice piata imobiliara din Romania ma gandesc sa scriu intr-un alt post.

(textul original pe www.fraudaimobiliara.ro)

Breaking news... forever

Am citit azi un articol de maxima noutate, optimist, plin de verva si m-am bucurat ca am dat de el… glumesc evident, nu mai exista demult asa ceva in tara asta. Deci sa vedem:

Prima Casa 4 ar putea creste numarul tranzactiilor imobiliare
In ultima saptamana a acestei luni, imediat dupa Pasti ar putea deveni functionala noua varianta a programului Prima Casa. Ajuns la varianta 4, programul va fi diferit fata de editiile precedente. Statul, care pana acum garanta integral achizitiile de locuinte, a decis sa imparta cu bancile riscurile creditarii. In acest fel se spera la cresterea numarului de finantari, acordate in conditii mai usoare fata de cele de pe piata. Aceasta ar putea insemna o crestere a numarului de locuinte care isi schimba proprietarul.

Vax, dar nu vax albina ci vax pur si simplu. Si chiar imi doream candva sa devin jurmalist…

Adica acum “sa lansat” Prima Casa 4 pentru ca nu au functionat celelalte, nu e destul de clar. Adica primele trei sau cate variante ori fi fost de Prima Casa nu au fost in stare sa ridice nici macar cu 2-3% numarul tranzactiilor imobiliare si va reusi Prima Casa 4, vax din nou. Adica va fi diferita in sensul ca statul va imparti cu bancile riscurile creditarii, deci sa fiu mai explicit statul cel mai bun garant de pe piata se retrage si lasa bancile sa garanteze, vax si la mai mare. In acest fel va creste numarul de finantari si anume pentru ca bancile nu puteau pana acum sa garanteze creditele desi “le manca undeva” sa o faca, garantarea zic, vax continuu.


Deci, sa ne fie clar macar in ceasul al patrulea daca nu ne-a fost la Prima Casa 1,2 sau 3, programul asta e vax total si nu mai reprezinta decat praf in ochii unor jurnalisti plictisiti de meseria lor. Prima Casa 4 reprezinta esecul clar al guvernului in relansarea pietei imobiliare, un esec cu atat mai catastrofal cu cat acum, prin varianta a patra a programului guvernul se dovedeste falit si se retrage de la garantarea creditelor, nefiind de altfel foarte activ nici pana acum. Bancile nu vor sari la creditare daca nu sunt stimulate sa o faca, si nu pot fi stimulate decat fiscal de catre stat sau prin cresterea economica de catre piata. Cumparatorii nu se vor inghesui sa isi cumpere o locuinta atata timp cat exista o mare instabilitate in ceea ce priveste veniturile lor viitoare. Iar cresterea numarului de locuinte “care isi schimba proprietarul” nu aduce plus valoare pe piata imobiliara si nu relanseaza in nici un caz constructiile.

Daca “mintile luminate” care sunt entuziasmate de programe stupide gen Prima Casa cred ca guvernul a inventat roata la caruta balcanica se insala. Prima Casa reprezinta de fapt o inginerie financiara care avea obiectivul de a lansa, sau macar de a misca piata imobiliara pe banii altora, ai cumparatorilor, ai firmelor de constructii, mai nou pe banii bancilor, dar in nici un caz pe banii guvernului. Ei, nu a fost sa fie.

Daca guvernul dorea cu adevarat sa relanseze piata imobiliara putea sa aplice reteta folosita pentru prima data de Franklin Roosevelt prin programul New Deal sau Europa Occidentala prin planul Marshall si prin programele nationale de construire a locuintelor sociale. Exista reteta, exista si instrumentul Agentia Nationala pentru Locuinte, vointa si putinta sa fie… dar de la cine sa cerem asa ceva.

(textul original pe www.fraudaimobiliara.ro)

Ma fac japonez

Incercam sa vad ce efecte are dezastrul din Japonia asupra pietei imobiliare de acolo. Si am gasit urmatorul articol… si imi permit sa il comentez.

Doua dezastre naturale si un accident nuclear intr-o Japonie cu o economie fragila, fara semne de iesire din criza, inseamna mai mult decat dezastrul imediat.

Doua dezastre naturale destul de curente, din pacate, in Japonia si un accident la o centrala nucleara departe, chiar foarte departe de un accident nuclear. Pentru cei cu memorie mai scurta amintesc doar de Cernobal. Intr-o Japonie care este, inca a doua economie mondiala, competitiva si cu resurse financiare si umane imense, de neimaginat aici in estul Europei.

Piata imobiliara a fost ingenuncheata. Zone intregi vor trebui reconstruite, zone uriase trebuie aduse din nou in civilizatie dupa ce toate serviciile au fost intrerupte.

Ma indoiesc sincer ca piata imobiliara a fost ingenunchiata. Zonele astea intregi reprezinta cam 1% din suprafata teritoriului national. Prin comparatie, inundatiile din Banat din 2005 au acoperit o suprafata echivalenta de teren cu apa.

Poduri, drumuri, cai ferate, case, linii de electricitate – toate trebuie inlocuite. Desi toate acestea par probleme locale, atat aparitia cat si rezolvarea lor au implicatii mondiale.

Asa este, toate trebuie inlocuite si pun pariu ca toate vor fi inlocuite intr-un an de la momentul dezastrului. Nu prea imi imaginez cum reconstructia acelor elemente de infrastructura are implicatii mondiale. Nu imi imaginez nici ca vreuna dintre firmele din Romania sau Papua Noua Guinee va participa la aceasta reconstructie, dar poate sunt eu lipsit de imaginatie.

In Japonia, Ministerul Stiintei si Tehnologiei documenteaza anual efectul cutremurelor asupra pietei imobiliare. Potrivit ultimului raport din acest an, fiecare cutremur aduce o ieftinire cu 10.000 yen (88 euro) din chiriile lunare si de 3.8 milioane yen (33.600 euro) din valoarea locuintelor. Asta inseamna cam 16% din chiria medie si 13% din valoarea medie a unei locuinte.

Intrucat in Japonia au loc anual cateva sute de cutremure, mai mari sau mai mici, si apreciind ca fiecare aduce o ieftinire de 16% la chirii ar insemna dupa un calcul simplu ca in Japonia chiriile sunt mult sub zero ieni sau zero euro sau zero ce vreti voi iar mie deja imi vine sa inchiriez o casa pe malul unui lac din Japonia.

Si daca tot veni vorba cu ce as face, pai as mai scrie si un articol empiric, mai empiric decat cel pe care il comentez acum si as sustine in el ca 1 milion de romani ar emigra in Japonia, acum dupa dezastrul asta care a dus la prabusirea pietei imobiliare de acolo. Si cred ca as fi mai aproape de adevar...

(textul original pe www.fraudaimobiliara.ro)

Vecinul lui Miki O.

Am descoperit un post interesant pe blogul colectiv al celor de la Imopedia. Unul intre foarte multe neinteresante  Este scris de Miki O. si chiar daca nu stiu cine este Miki O. cel putin am aflat cate ceva despre vecinul lui.

Vecinul meu este inginer constructor. Dar asta de pe la mijlocul anilor 90. Pana atunci, era profesor de atelier. Pe urma s-a facut constructor, ca era mai banos. Apoi au crescut si cei doi baieti ai lui, pe care i-a indrumat pe aceeasi cale. Ca era banos. Cei trei – dotati fiecare cu o cantitate considerabila de materie cenusie, au reusit cu usurinta sa atraga in jurul lor alti muncitori mai putin norocosi la acest capitol. S-au facut lideri de echipa adica. Impreuna, au inceput sa construiasca. Mult. Fix inainte de criza, tatal constructor conducea un Porsche Cayene Turbo S. Fiul cel mai avea un BMW seria 6. Cel mic, un seria 3. Sotia celui mare avea un Touareg. Ma gandeam:
a) sunt prosti si si-au bagat toti banii in masini, gandindu-se ca banii sunt mai tari decat apa de la robinet, respectiv o resursa infinita.
b) or produce atat de mult incat isi permit sa isi ia cele mai tari masini dar sa puna si deoparte bani pentru zile negre
A venit criza. Tatal conduce un Opel Astra. Cei doi fii conduc fiecare cate un BMW de prin 2.000. Sotia conduce un Opel Corsa. In concluzie, am ales varianta a).

Acum construiesc casa unui alt vecin. Mana cereasca pentru ei, banuiesc. Ii si aud: “Cine sunt mai aia de iti fac casa cu atatia bani? Hai mai vecine, ca ti-o fac eu cu jumate din bani. Uite, am construit tot cartierul! Si vorba aia, suntem vecini, nu imi permit sa imi bat joc de casa ta, ca sunt aici, langa tine, ma poti linsa de viu daca e nevoie. Sunt om serios!”
Dupa cum spuneam, descurcareti vecinii mei. Poate or fi invatat si ceva despre contabilitate si gestiune in vremurile astea grele. Banuiesc ca e greu sa conduci o masina care chiar are nevoie sa schimbi viteze sau sa te uiti peste umar cand mergi in marsarier in loc sa te uiti prin camera asistenta.

Va recomand sa cititi si Roz cu picatele.

(textul original pe www.fraudaimobiliara.ro)

Dupa 20 de ani

In timpul unui drum la Bucuresti, s-a intamplat sa trec prin dreptul Bibliotecii Nationale. Mai exact prin dreptul “noi” constructii care trebuia sa gazduiasca sediul Bibliotecii Nationale a Romaniei. Pe Splaiul Unirii, in mijlocul Bucurestiului , de peste 19 ani zace abandonat un imens santier de constructii. Pe un indicator ce pare nou e consemnat: Santier in lucru, Biblioteca Nationala Romaniei, data inceperii lucrarilor 18.03.2009, durata lucrarilor 30 de luni. Nu vad vreun muncitor si nici nu constat agitatia atat de obisnuita pentru un santier de constructii. Pot sa pun pariu cu oricine ca durata lucrarilor va fi lunga, nesperat de lunga. Calea spre educatie e lunga la acest popor, nesperat de lunga. Noroiul si buruienile inving pentru inca o generatie. Se va cladi mai incolo. Candva.

Pe imprejmuirea care inconjoara imensul santier vad lipite cateva afise: Mincinosul – in premiera absoluta si Toamna Manelelor cu Marius Babanu. Pana la urma de ce am avea nevoie de o Bibloteca Nationala.

Putin mai jos, in negru si alb, un alt afis: 1989-2009 Degeaba. Si pana la urma au dreptate.

Succesuri si voua.

(textul original pe www.fraudaimobiliara.ro)

Mailat sau Francesca

Intr-una din zilele trecute imi intra pe usa biroului un client nou. E un tanar de 28 de ani, cetatean italian aflat pe meleagurile banatene de aproape 10 ani.

Vorbim despre servicii de consultanta imobiliara. Detine in proprietate terenuri agricole dobandite prin cumparare si nu mai exista titlurile de proprietate originale.

- Cum de au disparut?

il interoghez pentru a ma lamurii asupra situatiei.

- Fostul administrator de la firma’ le-a distrus. Acum ne judeca’m cu el, da’r pa’na atunci avem nevoie de titluri.

Povestea cu administratorul roman care pagubeste investitorul italian este destul de banala pe la noi.

Am auzit de nenumarate ori cum, conationali de ai nostrii care au gestionat cu mai mult sau mai putin succes afacerile italienilor in zona, au plecat cu desaga plina si parjolind totul in urma lor. Unele povesti pot fi scoase din 1001 de nopti si vor ramane intotdeauna povesti. Dar de multe ori, chiar de prea multe ori, colaboratorii romani pot fi incadrati usor prin diverse articole din Codul Penal pentru actiunile lor. Eu insami, am asistat clienti de toate felurile, romani sau italieni, in adunari ale asociatilor care s-au sfarsit in instanta. Toti, si repet toti investitorii italieni din Banat se plang de prejudiciile cauzate de colaboratorii sau partenerii de afaceri romani si nu din prost management ci din dorinta de inavutire necinstita. Si va provoc cu o statistica, eu cred ca jumatate din afacerile acestora au fost prejudiciate in mod necinstit de romanii cu care au lucrat. Si va provoc sa ma contraziceti. As vrea sa pierd.

Iar omul continua povestea:

- I-am dat ba’ni pe mana’ pentru ca sa cumpara’ pamant pentru firma’ si a cumpara’t pa’mantul pe numele lui. I-am dat sa’lariu ca’t a cerut pentru ca sa a’scunda toate titlurile de proprietate si sa’ le distruga’.

- Va trebui sa il dati in judecata pentru a recupera prejudiciul.

ii raspund, si inca mai cred in raspunsuri de felul astuia.

- Cine credeti ca ne tine partea noua’, italienilor? Avem probleme ma’ri in Romania’. Saptamana’ asta’ a venit Garda Financiara’ la noi. A patra’ oara’ din ianuarie si am primit o amenda’ pentru ceva care mai verificasera a’ctele si alta data’, e ilegal zic eu.

Contabila’ mea sa certat cu ei de data’ asta’, si stiti ce i-au spus: “Tu cu cine tii?”

Ta’tal meu care e patronul le-a spus ca’ noi am venit in Romania’ cu ba’ni, ca’ am adus utilaje agricole si am construit silozuri, avem moara’ si camioane de transport. Sunt din ba’nii si munca’ noa’stra. Nu era nimic inainte sa venim noi acolo. Si stiti ce i-au zis: “Ati venit in Romania’ sa cumpa’rati pamantul cu 200 de euro si sa ne f***ti fetele. De ce nu v-ati dus in alta parte, in Ungaria’ sau in Austria’? “ Asa’ se vorbeste cu cineva care plateste impozit la stat roman de 600 000 de euro pe an’?

Saptamana’ trecuta’ au venit cei de la Sapard si au zis ca ne iau ba’nii inapoi ca’ am gresit o licitatie cand am construit ferma de porci. Ferma am facut-o in 2003 si toata lumea de la ei s-a’ uitat la acte si nu a zis nimic. Acuma’ ei zic ca’ nu e bine licitatia’, dar actele atunci ei le-au aprobat. Iar ferma e acolo si oricine poate sa’ vina si sa’ vada ca’ e mai mare decat in 2003. Dar ei au zis ca’ nu ii intereseaza lucrurile astea’.

- Poate ca v-ati certat cu cine nu trebuie…

incerc sa gasesc eu explicatii.

- Cu cine sa’ ne certam? Avem 50 de angajati si platim impozit la toti. Daca’ vine ta’ranul sa’ vand 2 saci de grau, cumpara’m si 2 saci si nu facem verificare. Am zis la tarani sa deschida la banca’ cont si primeste banii direct la banca’, ca sa nu fie discutie. Tot satul are cont la banca’ si banca’ castiga’ comision de la noi. Iar cand mergem la banca’ sa cerem reducere la comision pentru noi si toata lumea sta’m 2 ore la rand. Ce nu e bine?

Si nu stiu de ce, dar il cred pe omul asta. Desi pare o poveste desprinsa din 1001 de nopti, eu il cred. Pentru ca traim in tara povestilor din 1001 de nopti. Pentru ca, recunosc atitudinea functionarilor statului roman. Pentru ca stiu de ce sunt in stare conationalii mei pentru cativa bani castigati usor. Pentru ca inteleg de ce “nu se absorb fondurile europene”. Pentru ca stau la coada la banca care traieste din banii mei.

Cunosc foarte bine care este parerea noastra despre italieni si afacerile lor aici. Este suficient sa urmarim filmul Francesca, al lui Bobby Paunescu care a produs furori la bienala de la… Venetia. Da, Venetia. Dupa cum stim cu totii ce parere au ei despre noi. Mailat & Compania sunt un exemplu revelator in acest sens.

Dar, pana una-alta italienii au infiintat afaceri prospere pe aici, iar daca ma gandesc la Timis si zona, pot spune ca au construit silozuri si mori, au ridicat fabrici de mozzarela si prosciutto. Pantofii Gucci si Geox se fabrica la Faget sau Dumbrava, parcul industrial italian de la marginea Timisorii are peste 700 de hectare, iar societatile italiene de constructii cu sediul aici au filiale in Serbia sau Ucraina. Este adevarat ca detin jumatate din istorica Piata a Unirii, dar cladirile sunt inca la locul lor, complet renovate de arhitecti si mesteri adusi de la Florenta sau Pisa. Este la fel de adevarat ca barurile si pizzeriile italiene de pe aici sau oriune, cochete de altfel, sunt neincapatoare pentru frumusetile autohtone, dar eu cel putin nu am auzit ca vre-una din ele sa ramana cu “onoarea nereperata” semnificativ de partenerul lor.

Si toate au fost facute in stilul lor particular, cu oameni bine imbracati, niciodata punctuali si vesnic schimbatori, vorbind prea mult si prea tare pentru urechile noastre dar intr-o romana din ce in ce mai buna si gesticuland in permanenta intr-un stil de “je m’en fous”. Dar daca ne gandim putin va rog sa-mi spuneti: Cati de “ai nostrii”, dintre cei care au tepuit si pacalit pe “ai lor” au ajuns sa plateasca cu adevarat pentru ce au facut. Eu nu cunosc pe nici unul. Sau cati dintre “ai lor” au renuntat pentru totdeauna sa lucreze cu “ai nostrii” dupa ce au fost pacaliti de atatea ori. Cred din nou ca nici unul. Toate intr-un stil de “je m’en fous”.

Iar pana la urma cred ca doar “ai nostrii” sunt vinovati ca avem pe aici, prin Banat cu precadere investitori italieni si nu elvetieni, britanici sau suedezi. Poate nu suntem destul de interesanti pentru elvetieni, britanici sau suedezi, daca tot credem ca acestia sunt mai buni.

Dar oare ne-am fi inteles mai bine cu ei?

(textul original pe www.fraudaimobiliara.ro)

Concluzie de statistica

Am primit un Raport privind sectorul IMM-urilor din Romania in 2008. Documentul este realizat de o echipa condusa de d-nul. Florin Rosu de la Ministerul IMM-urilor si cunoscandu-i munca apreciez raportul bine fundamentat, astfel incat mi-am permis a-l cita.

Acesta prezinta comparativ, pe sectoare de activitate si pe ani numarul de companii mici si mijlocii:

Tabel 2.1.b. Numărul de IMM-uri active private după sectorul de activitate

Sector 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Agricultură, silvicultură 9.925 10.720 10.523 13.704 11.746 11.958 12.859 14.036

Industrie, energie 45.719 47.693 52.923 59.555 54.993 55.718 56.873 59.492

Construcţii 11.808 13.402 18.842 24.542 25.197 29.265 34.757 45.896

Servicii 344.977 340.517 333.203 361.568 312.364 337.906 359.015 368.204

Total 412.429 412.332 415.491 459.369 404.300 434.847 463.504

487.628

Comparaţia cu anul de bază 2000 arată că numărul IMM-urilor active în construcţii a crescut de aproximativ 4 ori. Creşterea numărului de firme active în construcţii a fost continuă pe întregul interval de timp, dar cel mai mare spor de creştere s-a înregistrat în 2007 faţă de 2006.

Explicaţia este simplă şi direct corelată cu creşterea economică de ansamblu a ţării şi cu dezvoltarea sectorului imobiliar rezidenţial şi de afaceri, dar, în parte, şi cu tradiţia în industria construcţiilor. Cu alte cuvinte, creşterea numărului de firme active în construcţii este spectaculoasă, dar nu explozivă, pentru că are legături cu dezvoltarea de ansamblu a ţării şi a afacerilor din acest sector.

Dezvoltarea firmelor din construcţii este legată de extinderea infrastructurii urbane de interes local şi naţional de drumuri, canalizări şi alimentări cu apă. Într-o proporţie importantă, creşterea numărului de IMM-uri în construcţii trebuie asociată şi cu multiplicarea oportunităţilor de lucrări industriale, precum reabilitarea de căi ferate şi infrastructură rutieră rurală, cu lucrări în sectorul energetic, inclusiv al energiei alternative, în sectorul comercial (mari complexe comerciale şi de recreere, de tip mall) şi în domeniul socio-cultural şi educaţional (programe de reabilitare a instituţiilor de învăţământ), etc. Astfel, o creştere a numărului de IMM-uri active în construcţii este explicabilă, după cum se arată mai sus, şi previzibilă.

Deci a fost bine in constructii.

Am incercat apoi sa gasesc in raport care este atitudinea Ministerului IMM-urilor fata de aceasta crestere sau masurile prin care acesta intelege sa stimuleze companiile din contructii.

Si am gasit:

Dezvoltarea cadrului instituţional pentru susţinerea sectorului IMM-urilor din România

Dezvoltarea cadrului instituţional pentru susţinerea sectorului IMM-urilor a continuat şi în anul 2007. Principalele realizări la acest capitol au fost:

i) extinderea reţelei de oficii teritoriale;

ii) extinderea reţelei de subsidiare locale ale Fondului Naţional de Garantare a Creditelor pentru IMM-uri în noi localităţi;

iii) extinderea pe o nouă treaptă a Fundaţiei Post Privatizare.

adica nimic, vax albina, asta intelege onor Guvernul Romaniei prin Ministerul IMM-urilor sa faca pentru firmele de constructii, pentru ca de ele vorbesc aici.

Si atunci stau si ma intreb, ce Piata Comuna , ce concurenta japoneza, care criza ar putea sa loveasca in firmele mici si mijlocii romanesti cand ele exista, cresc si se dezvolta de 20 de ani in acest No-man’s-land european fara ca cineva, vre-o data, sa fi facut ceva si pentru ele.

Fratilor, daca ati rezistat atat pe meleagurile astea si inca traiti, respirati, platiti impozite grele, va luptati cu autoritatile acestui loc uitat de civilizatia economica, faceti bani si dati bine in statistici, daca faceti toate astea , credeti-ma ca nici o criza ori de unde o veni ea si ori unde se va duce nu va poate da gata.

Succes in 2009.

(textul original pe www.fraudaimobiliara.ro)

Radisson Reloaded

Va mai amintiti de Radisson Invest? Firma aceea care a lasat in urma sa tepe si tristete, firma aceea in care niste smecheri de doi lei au cheltuit pe masini si femei agoniseala de o viata a cateva sute de familii si au lasat in gaura cateva zeci de firme?

Am scris mai demult cum un client de al meu a fost pagubit si eu am fost in imposibilitate de a face prea multe pentru el. Si stiti cum este, un client nemultumit este un client pierdut.

M-am intalnit deunazi cu el si imi spune ca a gasit o solutie ieftina si avantajoasa pentru a isi rezolva problema.

- Ne-am strans mai multi pagubiti, formam o asociatie si ne prezentam impreuna.

- Si de unde scoateti banii?

- Am gasit un avocat care ne-a invatat asta, Matrix, poate ai auzit de el.

- Tot nu am inteles de unde o sa scoateti banii?

- Asta e problema lui, platim 10 000 de euro acum in parti egale si la sfarsit are bonus de succes.

Dupa cum spuneam, un client nemultumit e un client pierdut.

Atunci cand ma contacta prima data facusem calcule peste calcule. Am observat ca oamenii de la Radisson Invest au cheltuit aproape jumatate din bani inainte de a construi fundatia. Au inceput apoi lucrarile pe care nu le-au supravegheat indeajuns si in care alti bani s-au risipit. La un moment dat, presati de cumparatori, cu lucrarile nefinalizate si fara un ban, au imprumutat, probabil cu camata, de la un cunoscut om de afaceri local o suma mare de bani. Nebunia a continuat, o parte au fost jucati in casinouri, la propriu, o alta parte in constructii prost administrate. Scadenta s-a implinit, omul de afaceri a cerut banii inapoi. Neputand plati Radisson a scos la vanzare constructiile, a platit datoria si a ramas cu ceva. Dupa calculele mele cam 10% din cat tepuisera. Firma a intrat in lichidare.

Dupa analiza mea clientul ar fi putut recupera intre 5 si 10% din bani, iar daca scadeam cheltuielile de judecata nu mai ramanea cu nimic. Mi s-a parut fair-play sa ii spun acest lucru.

Dar Matrix a gasit solutia, ca si in alte procese pentru care e celebru pentru onorariile spectaculoase si esecurile rasunatoare. Este in schimb extrem de incisiv in instanta si, desi acest lucru deranjeaza pe toata lumea, impresioneaza clientii. Atunci cand pierde, acuza judecatorii de partinire si luare de mita. Mi se pare corect.

Sunt curios cum se va termina totul. Vorba aceea si… si cu banii luati.

(textul original pe www.fraudaimobiliara.ro)

Poveste

Miercurea trecuta ma viziteaza la birou o clienta, sa-i spunem Maria, care, fara introducere si fara prea multe politeturi incepe:

- Ajuta-ma sa plec de la asta, vreau sa demisionez, nu mai rezist. E al doilea Caritas din Romania, e o excrocherie si nu vreau sa o patesc.

- Stai putin, explica-mi despre ce e vorba. La ce firma lucrezi?

O intreb, incercand sa pun putina ordine in dicutie.

- Europlan, nu ai auzit de ei? Lucrez pentru Marius, e in conflict cu Boc la Cluj si acum o face si cu Ciuhandu la Timisoara. Dar am zis ca raman pana la sfarsit, orice ar fi… crezi ca e prost si nu stie ce se intampla?… cand i-am spus sa se bucure de ce are cat e inca in libertate, s-a suparat pe mine si a facut rau. Totusi, o sa raman pana la sfarsit. Contractul meu de munca e semnat de el in ambele locuri, deci e fals.

Intru-cat nu am inteles nimic din toata povestea, am incercat sa simplific putin lucrurile si sa concentrez discutia pe problema care ma interesa.

- Cu ce pot sa te ajut eu? Ce vrei sa fac pentru tine? Spuneai ca vrei sa demisionezi, e simplu.

- Nu inca, o sa vorbim la o cafea.

Si pleaca la fel de furtunos precum a sosit.

Si totusi, eu nu am inteles nimic din toata povestea. As fi misogin daca as spune ca e o poveste simpla a unei femei speriate.

Eu nu am inteles nimic din toate astea.

Incercand sa imi limpezesc gandurile si informatiile, am dat pe Google cautand Europlan.

A gasit mai intai o descriere a unui grup de firme de constructii si inginerie ce functiona in Cluj, Timisoara si Caransebes si care se lauda cu multe, constructii de biserici baptiste si un centru luteran mondial etc, etc. Linkuri catre o firma cu acelasi nume din Italia si o fundatie religioasa. Unele linkuri erau false sau domeniile blocate de hosting. Cautand despre Europlan Caransebes ajung la o firma Europlan din Cipru, in timp ce site-ul firmei din Italia mergea brici. Mai jos am gasit pe domenii de blog sub numele Marius Leontiuc ca fiind postate copii dupa autorizatii si certificate de urbanism semnate de Emil Boc. La repezeala am remarcat cum, in urma unei singure cereri sau emis 3 sau 4 documente de catre primaria Cluj prin diverse servicii si ma gandesc ca documentele sunt false sau eu sunt un nepriceput de nu inteleg nimic. Urmeaza forumuri in care diversi injura pe acelasi Marius Leontiuc. Si altele.

Miercurea asta, asta care a trecut, ma viziteaza la birou o clienta, sa-i spunem Maria, care fara introducere si fara prea multe politeturi incepe din nou:

- Sunt chemata la Cluj la DNA, martor. L-au arestat pe Marius. Ce sa fac?… nu pot sa-l infund si mai tare.

- Da stiu, Marius Leontiuc si Europlan, Am vazut ca a luat bani pentru constructii pe care nu le-a mai facut.

Ma dau cunoscator de data asta.

- Auzeam colegii care se intrebau cum de se mai vand apartamente pe Eneas, cand terenul e deja vandut. M-am speriat atunci cand au venit unii din Cluj si au zis ca il omoara pe Marius. Nu au cumparat apartamentul ei, dar aveau procura, si au venit sot si sotie si i-au dat cu un cuier in cap si a adormit Marius al meu. Eu nu ma duceam la Cluj decat sub pseudonim ca eram PR si daca aflau aia, ma omorau. Acum ce sa le spun la procurori?

-Ma tem ca adevarul.

I-am raspuns mai sigur de data asta.

- O sa vorbim la o cafea.

Si dispare lasandu-ma din nou in ceata.

Eu marturisesc ca nu am inteles nimic din povestea asta.

In schimb daca dau acum pe Google, lucrurile se mai limpezesc putin. Nu e decat o poveste pentru fraudaimobiliara.ro.

(textul original pe www.fraudaimobiliara.ro)

Suedeza de la Radisson Invest

Intr-o zi ca oricare alta la birou, imi intra pe usa un client vechi, mai inchis la culoare decat e el de obicei, nervos, agitat, speriat si incoerent pana la urma.

- Am fost amenintat. Au vrut sa ma omoare. M-au amenintat cu pistolul. Au vrut sa ma omoare.

Ce sa intamplat cu omul asta?

E unul dintre cei mai de treaba clienti ai mei. Un om care munceste 15 ore pe zi si care a reusit in 10 ani sa construiasca o afacere de succes in comertul cu materiale de constructii. Firma lui este una din cele mai oneste din domeniul acesta de hard work, dificil si complicat.

Povestea lui este urmatoarea.

- Am inchiriat cateva utilaje de constructii unui dezvoltator imobiliar foarte cunoscut in oras “Radisson Invest”. Nu mi-au platit nici un leu si dupa o vreme mi-am ridicat masinile. Acumulasera 500 de milioane cu penalitati cu tot. M-au tot amanat si din nou m-au amanat pana cand ieri patronu’ lor, unul Ciprian Nistor mi-a zis sa nu-l mai sun ca nu are sa imi dea banii. M-am dus la ei la sediu si m-au amenintat niste tipi cu pistolul.

Imi stiam clientul ca un tip temperamental si mi-am spus ca felul sau de a fi, care ma enervase si pe mine in repetate randuri si-a gasit in sfarsit nasul.

Totusi numele “Radisson Invest“ imi sunase cunoscut. In afara unui lant hotelier scandinav cu o buna reputatie, mi-am amintit ca o prietena de a mea, o frumoasa blonda cu aere de suedeza, Camelia, a refuzat complet sa mai comunice cu mine, sa imi raspunda la telefon sau sa ma salute pe strada imediat dupa ce sa angajat la “Radisson Invest“. Era model si facea PR si promovare pentru aceasta companie.

- Trebuie sa mergem la ei si sa negociem. Incheiem un proces-verbal. Daca nu ne intelegem atunci ii dam in judecata. Nu e chiar atat de complicat.

I-am zis eu.

A doua zi, inarmat cu rabdare si o tona de documente m-am dus la sediul lor de pe Splaiul Galati sa negociem.

A fost mai complicat decat parea la prima vedere. Secretara, era un tip ras in cap care ne-a poftit politicos sa luam loc si ne-a spus apoi ca el nu stie unde sunt actele si ca va veni cineva. Dupa 30 minute, sincer cam mult din timpul meu, a venit probabil juristul, de asemenea ras in cap si care a coborat din masina unei companii de protectie si paza. Foarte politicos si de la un birou situat la 10 metri de masa unde eram asezati ne-a spus ca el nu gaseste in calculator contractele si ca va trebui sa asteptam sa vina sefu’. Eu cred ca a banuit ca cineva a venit insotit de un avocat si nu se simtea prea bine in pielea lui de jurist.

Oricum, pana la urma a venit si sefu’. Intr-o masina de teren aurita, sincer aurita. Mai intai a intrat un tip elegant, in costum, de asemenea ras in cap, iar eu am crezut pentru moment ca asta e politica firmei in privinta podoabei capilare. Apoi au mai intrat doi, cred inarmati. Apoi a venit sefu’. Apoi au mai intrat cativa, nu stiu exact cati, pentru ca deja era aglomerat in atriumul elegant de 100 metri patrati. Ma gandeam ca in fata atator profesionisti ai “dreptului” nu am toate documentele si abilitatile juridice la indemana.

Am avut dreptate pana la urma. Discutia a fost scurta si nu am obtinut nimic.

Inca ne judecam.

Intre timp am mai aflat cate ceva despre Radisson Invest si afacerile lor si am inteles ca au probleme serioase. Atat de serioase incat nu cred ca voi recupera vreodata banii clientului meu.

(textul original pe www.fraudaimobiliara.ro)

Legea tacerii, la gunoi

M-am hotarat, In sfarsit m-am hotarat sa concentrez tot ce am auzit si m-am facut ca nu aud, tot ce am vazut si m-am facut ca nu vad. Si in sfarsit m-am hotarat sa scriu toate astea sperand ca unele dintre ele sa nu se mai intample vreodata.

Am decis sa scriu o poveste a fraudei imobiliare asa cum o vede un profesionist (sper eu) care se lupta din rasputeri sa mai indrepte lucrurile cat poate, pe ici, pe colo. Povestea mea se vrea un blog tematic despre aspectele juridice si tehnice ale tranzactiilor imobiliare cu scopul declarat de a folosi experienta autorului si a prietenilor sai din cyberspace pentru a asigura libertatea circuitului economic si social pe care il reprezinta tranzactiile imobiliare.

De ce imobiliare? Pentru ca bunurile imobiliare reprezinta, conform unor statistici pe care le-am citit recent, doua treimi din averea oricarei natiuni europene. Pentru ca in jurul bunurilor imobile: terenuri, constructii, infrastructura si drepturi conexe se creaza, pana la urma, bunastarea oricarei comunitati.

De ce fraude? Pentru ca ele se intampla zilnic printre noi. Pentru ca m-am saturat sa vad oameni aruncati in strada din propriile lor case sau companii oneste aduse in pragul falimentului de catre indivizi care arunca pe masa cazinourilor mii de euro pe noapte sub ochii orbi ai autoritatilor acestei tari europene.

Vom incerca sa indreptam lucrurile cat vom putea, pe ici, pe colo. Vom avea nevoie de curaj si competenta pentru asta, dar cred ca vom reusi.

Impreuna.

(textul original pe www.fraudaimobiliara.ro)